自宅を売却しても住み続けることが可能な リースバックとは

昨今、資金繰りに困った方からの自宅の売却の相談などが増加傾向にあります。
住み慣れた自宅を手放すには大きな不安があると思います。
しかし、今回ご説明させていただくリースバックを使えば、自宅に住み続けながら手元に当面の生活・老後資金などを準備することが可能となります。
後述させていただきますが、自宅売却をご近所の方に知られずに行えることなどから、
特に高齢者の方に人気の仕組みとなっています。
自宅の売却を考えられている方は、参考にしてみてください。

目次

1. 1. リースバックとは

(1) メリット
(2) デメリット

1. 取引の流れ
2. まとめ

1、リースバックとは

所有する自宅を売却しながら、買主である新しい所有者と賃貸契約を結ぶことで、引き続きその自宅に住むことが可能になる仕組みです。

その為、現在住まわれている自宅売却後もそのまま住み続けながら、資金を調達することが出来るという仕組みとなります。

(1)メリット

①  売却後も住み続けられます
ご自宅の売買契約と同時に定期建物賃借契約を締結し、
所有者から借主へと変わることで住み続けることが可能となります。

②  再取得の選択肢もあります
新しい買主兼貸主と協議の上で、条件が整った場合には、(金額の折り合いなど)
再売買契約による再取得も可能です。

③  売却代金を必要資金に出来る
自宅の売却で得た資金の使用用途は指定されていませんので、
老後の為の資金や、事業資金など、自由に使うことが可能です。

④  ご近所・周囲に知られず売却可能
売却を行った場合もゼロタイムで所有者から借主に変更されますので、
ご近所の方に自宅を売却したことを知られることはありません。

⑤  固定資産税、管理費、修繕立替金が不要
不動産の所有者ではなくなるので、固定資産税などはかかりません
(ただし、売却年の固定資産税に関しては日割で計算されます)
また、修繕も不動産所有者の負担となります。
(内装等の生活に必要な修繕、リフォームはご自身負担となります)

⑥  認知症対策として利用可能

仮にご自宅の名義人の方が認知症になり、意思能力が不足・欠如してしまった場合には、不動産の売買契約を本人が結ぶことはできず、成年後見制度等を利用し、家庭裁判所に後見人を選任してもらう必要が出てきます。
この場合、ご本人やご家族の希望価格で売却できるとも限りませんし、売却自体できるかどうかも全て裁判所と後見人の判断となってきます。
そのため、いざというときに、自宅を売却して、老後資金や施設費用に充てることができない・あるいはできたとしても１年以上の期間がかかってしまうおそれがあります。
そこで認知症の対策として、予めリースバックを使用し、自宅を売却しておくことはとても有効な手段だと言えます。

(2)  デメリット

①  通常の売却に比べて買取価格が安い
通常の売却に比べて売却価格が安い傾向にあるというのも、リースバックの特徴です。
一般的な仲介市場における取引価格の60～80％程度のケースが多くなります。
ですから、ご自宅の売買金額によっては、数百万円もの差が生じることも珍しくありません。
所有不動産がいくらで売れるのか、リースバックにするといくら損をするのか、しっかりと明白にしたうえで、リースバックを利用する必要があるのか、しっかりと検討したうえで利用してください。

②  家賃が相場より高い傾向にある
リースバックにおける賃料は、売却価格のだいたい10%が相場となっており、通常より高くなるケースが多いです。
たとえば1,800万円で売却した場合、180万円が1年間の賃料となります。
1ヶ月あたりにすると、毎月15万円の家賃となります。
高く売却すると月々の賃料が高くなってしまう点が、リースバックの難しいところでしょう。

③  買い戻す時の金額は売却時より高くなる
リースバックの場合、将来的に賃貸人兼新所有者から買い戻すことはできますが、売却時の金額よりも高くなるというデメリットがあります。
たとえば売却代金は1,800万円だったにもかかわらず、買い戻すときは2,000万円に値上げされるケースがあるということです。
リースバックを利用するのであれば、その点についてもしっかりと納得のうえ、自宅を売却しましょう。

2、取引の流れ

実際に取り引きを行う場合、取引業者によって多少違いはあるかもしれませんが、
下記のような流れになります。

3、まとめ

今回ご紹介させていただいたリースバックを使用される方の中には、
「老後の生活への不安」
「急な病気で収入源がなくなった時の為」
「認知症になってしまった時に売却ができなくなる為」
「将来的な施設入居費用の準備のため」
「不動産の固定資産税や修繕費を出す余裕がない」
など様々な理由が考えられます。
ご高齢者にとって、転居や生活環境が変わるというのは、想像以上に精神的・身体的な負担が大きく、体調を壊してしまう方も非常に多くなっております。

そういった方が無理のないよう、資金を工面しながら、思い入れのある自宅で暮らせる良い仕組みだと思います。
もし、リースバックについて詳しく聞きたいという方がいらっしゃいましたら、登記件数が年間1,500件超の不動産に強い司法書士が、中立な立場で、
リースバックの価格帯等の一般的なご情報のご提供から、名義変更の登記及び賃貸借契約書のリーガルチェック等も行いますので、是非ご相談ください。

また、その他の資金繰りでお困りの方は、融資、助成金、補助金、債務整理、不動産の任意売却等についても無料相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい。

著者情報

代表　柳本 良太