【不動産相続】ここは押さえておきたい!
不動産相続の名義変更!
今回は不動産相続の名義変更について解説させていただきたいと思います。
亡くなった方が不動産を所有していた場合、「どうやって名義を変えたらいいか?」「どのように分けるのがいいのか?」等の疑問を持つ方は多いと思います。
今回は不動産相続の名義変更の際に気を付けるべきポイントを解説していきますので上記の疑問を持った方はご覧になって頂ければ幸いです。
目次
必要書類を集めるときに気をつけるポイント
不動産相続の名義変更に必要な書類は多くあります。この章では必要書類の収集の際に気を付けるべきポイントについて解説していきます。
1.戸籍
必要な戸籍は個々の事案によって異なります。事案に応じて適切な戸籍を収集しなければ、「相続人が誰かを確定できない」「名義変更の申請が通らない」といったことになります。以下の表は戸籍について必要な書類をまとめたものです。
相続人が配偶者と子 | ・亡くなった方の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本 ・相続人の戸籍謄本 ・亡くなった方の住民票除票又は戸籍附票 ・相続人の住民票又は戸籍附票 |
相続人が配偶者と直系尊属(親・祖父母) | ・亡くなった方の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本 ・相続人の戸籍謄本 ・亡くなった方の住民票除票又は戸籍附票 ・相続人の住民票又は戸籍附票 |
相続人が配偶者と兄弟姉妹 | ・亡くなった方の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本 ・亡くなった方の直系尊属の死亡の記載のある戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本(亡くなった方の出生時から死亡時までのすべての戸籍と重複するものは不要) ・相続人の戸籍謄本 ・亡くなった方の住民票除票又は戸籍附票 ・相続人の住民票又は戸籍附票 |
亡くなった方の住民票除票又は戸籍附票を取得する際に注意することは亡くなった方の最後の住所と登記簿上の住所が一致するかという点です。
亡くなった方の最後の住所と登記簿上の住所が一致しない場合は登記簿上の住所から亡くなった方の最後の住所まで移転したことがわかる住民票除票又は戸籍附票が必要です。
仮に亡くなった方の最後の住所まで移転したことがわかる住民票除票又は戸籍附票が保存期間の経過等により取得できない場合は、名義変更をする不動産の登記済権利証又は登記識別情報(俗にいう権利証)若しくは上申書という書類を作成する必要があります。
また、亡くなった方の住民票除票又は戸籍附票は本籍地入りのもが必要となるので注意が必要です。
なお亡くなった方が遺言を残されている場合は必要戸籍が異なりますので注意が必要です。
詳しくは弊所(やなぎ総合法務事務所)のこちらのブログ(不動産の名義変更(遺贈)をご覧ください。
固定資産評価証明書
不動産相続の名義変更をする際には手数料(登録免許税)を収める必要があります。
手数料(登録免許税)の額を算定する場合、固定資産の評価額を基準とします。
そのため、最新年度の固定資産評価証明書又は納税通知書が必要となります。
下記の図の(5)が基準となる額です。基準額を間違えると手数料(登録免許税)の計算が合わないため注意する必要があります。
「遺産分割協議書」を作成するときのポイント
1.遺産分割協議ができるのか?
遺産分割協議ができない場合があります。
具体的には未成年者・判断能力が不十分な方などです。
例えば相続人が亡くなった方の配偶者、子(未成年)の場合、特別代理人の選任の手続きをする必要があります。相続人に判断能力が不十分な方いる場合、成年後見人の選任が必要になります。
不動産をどう分けるのか?
不動産をどのように分けるべきか悩む方が多いと思います。方法としては
①相続人の1人がすべて取得する
②相続人の1人が名義人になり売却し、売却代金を分配する
③相続人全員または一部で共有にする
が考えられます。
しかし、③の「相続人全員または一部で共有にする」はお勧めできません。
なぜならば共有になると不動産を使用・収益・処分する際、他の共有者との折衝が必要となり、意見が合わない場合にはトラブルに発展する可能性があるからです。
できるならば上記①②の方法ですることが望ましいといえます。
3 【名義変更】申請書を作成するときのポイント
下記は法務局が公開している申請書のひな形を編集したものです。(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html)
登 記 申 請 書 登記の目的 所有権移転 原 因 令和1年6月20日相続(注1) 相 続 人 (被相続人 法 務 太 郎)(注2) ○○市○○町二丁目12番地 法 務 花 子 ㊞ 連絡先の電話番号00-0000-0000 添付情報 登記原因証明情報(注3) 住所証明情報 令和1年7月1日申請 ○○ 法務局(又は地方法務局)○○支局(又は出張所)(注4) 課税価格 金2,000万円 登録免許税 金8万円(注5) 不動産の表示 不動産番号 1234567890123 所 在 ○○市○○町一丁目 地 番 23番 地 目 宅地 地 積 123・45平方メートル 不動産番号 0987654321012 所 在 ○○市○○町一丁目23番地 家屋番号 23番 種 類 居宅 構 造 木造かわらぶき2階建 床 面 積 1階 43・00平方メートル 2階 21・34平方メートル |
(注1)亡くなった方のお亡くなりになった日を記載します。
(注2)( )は亡くなった方のお名前その下は名義人となる方の住所氏名を記載します。
(注3)遺産分割協議・戸籍のことです。
(注4)申請書を提出する場所は決まっています。詳しくは
(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html)をご覧ください。
(注5) 登録免許税は不動産の価額×1000分の4した額が必要となります。なお、土地の価額が100万円以下の場合は非課税となります。100円未満は切り捨てます。
4 まとめ
今回は、不動産相続の名義変更についてみてきました。相続に関する手続きは専門性が高く複雑であるため、調査漏れという事態を防ぐためにも、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。
司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。
また、弊所では大阪(阿倍野区・阿倍野、天王寺)、東京(渋谷区・恵比寿、広尾)事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。
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相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。
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著者情報
代表 柳本 良太
- <所属>
- 司法書士法人 やなぎ総合法務事務所 代表社員
- 行政書士法人 やなぎKAJIグループ 代表社員
- やなぎコンサルティングオフィス株式会社 代表取締役
- 桜ことのは日本語学院 代表理事
- LEC東京リーガルマインド資格学校 元専任講師
- <資格>
- 2004年 宅地建物取引主任者試験合格
- 2009年 貸金業務取扱主任者試験合格
- 2009年 司法書士試験合格
- 2010年 行政書士試験合格