台風等の自然災害に備えて空き家不動産を考える
今回のご相談内容
さて、今回のご相談は、建物の管理に関するご相談です。
今回のご相談者は、鉄骨の建物 築５０年以上の古い空き家を相続されました。
以前に補修工事をやってもらっていましたが、雨漏りがあり、地震・台風で隣にブロックが落下してしまったとのこと。
一方で、隣の方が土地を買いたいと申し出があり、建物を解体した場合には、解体工事期間中の営業ができない分の休業補償もするよう言われているそうです。
土地の境界に関しても、先代の父の時代には、もめたことがありました。
ご相談者様の世代に変わったことで、お隣も、話しやすいと思ったのか、土地買取の話をしてきたそうです。
ご相談者は、『建物を解体して隣に売った方が良いのか、はたまた、修繕して全く別の方に売却したらよいのか、どうしようか迷っている』とのこと。
さて、どうしたらよいでしょうか？？？
[ご提案]
まず、解体費用・修繕費用を向こう見ずに支出してしまうのはあまりお勧めしません。
解体費用や修繕費用といっても、決して安いものではありませんので、その先、不動産をどうしていくのかを見越して、進める必要があります。
所有者が修繕等保存行為を行うのは、民法上の義務ですので、早急に進める必要があるのは確かです。
しかし、解体工事までしたものの、隣地の購入希望価格が相場よりも大幅に安いなんてこともあり得ます。
また、解体工事は所有権に基づく財産処分ですので、特別お隣と何か契約を取り交わしていたり、騒音や振動・悪臭等に関する特別な条例や法律違反等がないのであれば、休業補償までは通常必要ではありません。
もしここに対して争うのであれば、請求するお隣の側が”解体工事により、事業を休業し、それにより損害が発生した”ということを証明しなければなりません。
解体工事等を先に行って売却するということは、『先に多額の金銭を支出しながら、売却できないかもしれないリスクを背負う』こといなりますので、あまりスタンダードなケースではありません。
買主次第で、買主の方の負担で解体工事等を行われることもあります。
そのため、弊所は、『まずは様々な業者に見積をとること』をお勧めしました。
主に考えられる不動産活用・検討しなければならない費用は、以下のようなことになります。
- 解体して、更地で売却する方法
解体・動産撤去費用＋更地で売却した場合の不動産査定
- 現状のまま売却する方法
現状のまま売却した場合の不動産査定 （測量費用・解体工事・動産撤去等もすべて買主が負担する場合）
※主に不動産業者等プロが買主となる場合にあたるでしょう。- 修繕・リフォームした後売却する方法
修繕費用＋修繕等を行った場合の不動産査定
- 修繕・リフォームした後賃貸する方法（収益不動産として活用する場合を想定）
修繕・リフォーム費用＋賃貸相場 ご自身で、色々なお見積を取られて、総合的にご判断されるのが一番良いかと思います。
- しかし、なかなか忙しくてそんなことはできないという方も多いかと思いますが、
そんなときは、弊所では、年間１０００件を超える不動産登記を行っており、多くの不動産関連会社のお見積り・不動産査定等をご用意頂くことも可能ですので、いつでもお申し付けください。少しでも参考になったという方は、定期的に情報を発信してまいりますので、是非弊所のLINE＠で友達ご登録下さい。相続サイト 所在地 - 大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ 3009号
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