遠方で見つかった！先祖代々の「名義変更されていない」土地はどうすればいいの！？

亡くなった方の土地は、相続人がいれば、相続登記による名義変更が必要となります。

ですが長年、手続きをせずにそのままになっていると、相続人が増えて手続きが複雑になってきます。

法改正により、令和６年４月から相続登記は義務化され、期限や罰則もありますので、本ブログをご参考に頂ければ幸いです。

1遠方で見つかった土地

1-1相続の選択

1-2売却する方法

1-3相続放棄をする場合

1-4土地国庫帰属制度を使う場合

2相続登記について

2-１相続登記とは

2-3相続登記の方法

３名義変更の方法と期限

3-1戸籍の集め方

3-2不動産の評価証明

3-3遺産分割協議書の作成

3-4法務局へ申請書を提出

4まとめ

遠方で見つかった土地

相続の選択

土地や建物を相続するときに、相続人名義に変更することを一般的に「相続登記」といいます。その手続きは戸籍謄本など必要な書類を法務局に提出します。

先祖代々の名義変更されていない土地を相続することになった場合、「土地の所有者は誰なのか」「名義変更するための必要書類や費用、相続税はどれくらいなのか」等分からないことも多く、負担も大きいかと思います。

単純な相続以外にも「売却」「相続放棄」「土地国庫帰属」などの方法があるため、最善の方法を選択できらば良いかと思います。

売却する場合

不動産は所有しているだけで、管理や税金などの費用がかかるため、売却を選択することが多々あります。売却をするにしてもまずは、相続登記をしないといけないので、相続手続きを先行して進めなければなりません。

その為に、戸籍謄本などの必要書類を取得していきます。
遠方にある戸籍謄本については、郵送で取り寄せることができるので、直接申請先の役所に行く必要はありません。

次に相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。
もし相続した不動産を売却して、その売却代金を分割するのであれば、それは「換価分割」という遺産分割の方法を取ることもできますが、換価分割として問題ない協議書を作成しておかなければ贈与税などの税務上の問題が発生する可能性があります。
換価分割について分からなければ、相続手続きの段階から専門家に依頼をして遺産分割協議書を作成してもらうと良いでしょう。

相続した不動産が遠方であるか否かに関わらず、相続した不動産を売却する場合は、不動産の名義変更（相続登記）が必要です。相続した不動産を管轄する法務局に登記申請し、亡くなった被相続人名義の不動産を相続人名義に変更します。
被相続人（亡くなった方）の名義のままでは売却することができないため、必ず被相続人名義から相続人名義に変更します。

あとは、不動産売却に必要な業者を探して手配をし、売却するための話し合いを進めていきます。

相続放棄をする場合

亡くなった方に多額の負債がある場合などには「相続放棄」という手段があります。

相続放棄をすると、相続人ではなくなるため、亡くなった方の負債について一切責任を負うことはありません。

相続放棄は個人ですることも可能ですが、手続きは家庭裁判所で行うため、提出する書類にも詳細な定めがあり、提出先の家庭裁判所も亡くなった方の最後の住所を管轄する裁判所となります。また、相続放棄は３カ月の期限がありますので、専門家に依頼することでスムーズに相続放棄の手続きを行うことができるでしょう。

しかし、先に述べたように「遠方の土地だけ放棄する」ということはできませんので、相続放棄はその他の財産全てを放棄することとなります。

土地国庫帰属制度を使う場合

「土地国庫帰属」とは、相続した土地を国庫に帰属させるルールを定めた法律です。

相続または遺贈によって、宅地や山林、農地などの土地を取得した人が、一定の負担金を納付することを条件に、土地を国に引き渡せるという制度です。

土地を望まずに相続した所有者や遠方にある土地を管理するには、負担感の大きさから管理を怠ることが多く、荒廃したり危険な状態となったりする相続土地が少なくありません。相続土地国庫帰属法が制定されたのは、相続土地を国が所有したりする手続きを定めることで、このような状況を改善するためです。

相続したくない財産がある場合、相続放棄という手続きを利用することも考えられます。しかし、特定の遺産だけを放棄することは法律上できません。売却しようとしても買い手が現れないといった事態も考えられます。

上記のような事情により管理できないまま放置される・土地の名義変更もされないことにより「所有者不明土地」が発生し、近隣の方に迷惑がかかる事態になる可能性があります。このような事態を解決するために『相続土地国庫帰属制度』が新設されました。

こちらを行う際は条件がある為一度相談してもらうほうが良いかと思います。

相続登記について

相続登記とは

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなった場合に，その土地や建物の名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方（相続人）へ変更する手続のことです。不動産の相続登記を申請する場合には、被相続人から相続人へ名義が移ることになります。

相続人とは、配偶者・子供、配偶者・直系尊属、配偶者・兄弟姉妹であり、複数の相続人が同時にいることが多いと考えられるので、１人が不動産を所有する場合だけではなく、共有することも考えられます。

例えば、多くの相続人の話し合いの結果、ある相続人が単独で所有することになった場合や話し合いがどうしてもまとまらず、仕方なく共有で相続することになったという場合もあるでしょう。もちろん共有にすることも有効な方法の一つではあるのですが、各相続人が後々不動産を思うように処分することができずに、将来的に争いごとが多く生じることになるのが、共有することのデメリットです。

したがって、将来的に不動産を処分するかもしれないと考えている場合には単独名義で相続しておくのが賢明な方法と言えるでしょう。

相続登記の方法

不動産の相続登記をするためには、その不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記の申請をしなければいけません。この場合の提出書類としては、相続登記申請書のほかに、以下のような資料を用意して行わなければいけません。

・被相続人の住民票の除票

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等

・不動産を相続により取得することになる相続人の住民票

・遺言書（遺言書がある場合）

・遺産分割協議書（遺言書がない場合）

・上記遺産分割協議書に押印した実印の印鑑証明書

・固定資産税評価証明書等の不動産の固定資産評価額がわかるもの

・登記事項証明書

遺言書が残されていた場合には、その後の相続手続きが非常にスムーズに進みます。

相続登記申請書は、相続のための一般的なひな形が法務局ホームページよりダウンロードすることが出来きます。

また、不動産の登記を申請すると申請のために登録免許税という税金を支払わなければならず、この登録免許税は固定資産評価額を元に計算しますので、固定資産税評価証明書は不動産の評価額を調べる際に取得する書類となります。

遠方の不動産を相続登記するときの注意点

すべての必要書類が準備できれば、相続登記を申請することになります。

不動産登記を申請する方法として、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の３種類の申請方法がありますので、わざわざ遠方の法務局まで足を運ぶ必要は必ずしもないということになります。

管轄地域については法務局のホームページで確認することが可能です。

「窓口申請」の場合は窓口での受理の段階で間違いがあれば、その場で対応することができますが、「郵送請求」や「オンライン申請」は誤りがあれば、さらに時間と労力がかかります。

「郵送請求」の注意点としては、その場で誤りの対応ができないのに加え、登記完了日を窓口で確認できないため、ご自身でホームページより完了予定日を調べる必要があります。

また多くの場合、返却書類や発行書類について、郵送で受領されることになりますので、返信用封筒を同封しておくと良いでしょう。

ただし、簡易書留でないと送付してもらえないなどの決まり事がありますので、よくご確認いただく必要があります。

「オンライン申請」の場合、ある程度パソコン知識がなければ難しいかもしれません。

相続登記については、多くの方にとってなかなか経験をすることではないため、ミスの無いよう、司法書士に手続きを依頼することも１つの選択肢として良いかと思います。

名義変更の方法と期限

戸籍の集め方

相続登記の方法としては、まずは戸籍謄本などの市区町村役場での書類の取り寄せからになります。

近くの役所だけですべて揃うことは非常に少なく、基本的には本籍地が遠方地の場合は郵送での取り寄せとなり、配達期間もかかり通常よりも時間がかかってしまいます。

戸籍謄本等は以下のものが必要となります。

・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等

生まれた時には、親の戸籍などに入っていますが、その後結婚・転籍（本籍地を変更すること）・離婚・法律による戸籍改製などの理由により戸籍謄本は作り変えられます。

それを途切れることなく出生から死亡時のものまですべて揃えます。

・相続人の現在の戸籍謄本

相続人が相続発生時に生存していることを証明する必要があるため、現在の戸籍謄本を相続人全員分揃えます。

・亡くなった方の登記簿に記載されている住所から死亡時の住所との繋がりを証明できるもの

具体的には、「住民票の除票」または「戸籍の附票」を取得します。住民票の除票には、最後の住所とその１つ前の住所が記載されていますが、登記簿の住所が２つ前の住所であれば、繋がりを証明できません。そのような場合は、さらに前住所地の市役所等で前住所の住民票除票を取得するか本籍地のある市役所等で戸籍の附票を取得します。本籍地を変えていなければ、基本的にその本籍地に籍をおいていた間に移転した住所地がすべて記載されています。

・名義変更で新しく名義人となる相続人の住民票

亡くなった人の土地と建物を相続する人の住民票を取得します。

不動産の評価証明

相続登記をするためには「登録免許税」という税金が必要になります。

その税金を計算するために登記する不動産の評価額を知る必要があります。

不動産を管轄する市区町村役場で不動産の評価証明書を取得します。ですが、毎年管轄の役所より送られてきている固定資産税の納税通知書に不動産の評価額が記載されているため、そのコピーがあれば申請は可能です。

（詳しくはこちらhttps://yanagi-law.net/blog/8543）

遺産分割協議書の作成

法律で決められた割合（法定相続）ではなく、話し合いで相続人のうちの誰かが新しく名義人にするには、相続人全員が話し合いをして決定した「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名して実印を押した「遺産分割協議書」が必要になります。

各状況によりますが、法律で定められた相続人（法定相続人）の全員を新たな名義人とするケースは少なく、ほとんどが話し合いの遺産分割協議で新たに名義人になる人を決めるケースが多いと見受けられます。

また、その実印を証明するための「印鑑証明書」を揃えます。

この印鑑証明書には有効期限はありません。

法務局へ申請書を提出

申請書と必要書類の準備ができれば、管轄の法務局に申請します。土地や建物の所在地によって管轄が決められているため、事前に法務局のホームページで調べておく必要があります。申請は、持参もしくは郵送のどちらでも可能です。

申請から名義変更の登記が完了するまでは、１〜２週間程度かかります。

完了しても、連絡があるわけではないので、法務局ごとに出されている完了予定日を確認しなければなりません。

完了すると、「登記識別情報通知」というパスワードみたいなものが土地・建物ごとに発行され、これがいわゆる「権利証」となるため、以後大切に保管しましょう。

※現在は袋とじになっていますが、絶対にめくらないように保存してください。（令和5年10月時点）

現在のところ名義変更に期限はありません。

しかし、2024年4月１日より「相続登記義務化」がスタートします。

相続登記義務化以降、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った時から３年以内」との期限が設けられます。

また、2024年4月1日以前に亡くなられている場合には、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った時から３年以内」または「改正法の施行日」のいずれか遅い日から３年以内と規定されていますので、できるだけ早く申請のために取り掛かる必要があります。

まとめ

遠方で見つかった土地

・先祖代々の名義変更されていない土地を相続することになった場合、土地の所有者は誰なのか、名義変更するための必要書類や費用、相続税はどれくらいなのかを調べる必要がある。

・相続の方法は、売却・相続放棄・土地国庫帰属も可能

・売却は相続手続きを先行して進めなければならないので、戸籍謄本や印鑑証明書といった証明書を取得していき、遺産分割協議を行う。

・相続放棄は３カ月の期限がある

・「遠方の土地だけ放棄する」ということはできず、相続放棄はその他の財産全てを放棄することとなる。

・土地国庫帰属制度は一定の負担金を納付することを条件に、土地を国に引き渡せるという制度。

相続登記

・相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなった場合に，その土地や建物の名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方（相続人）へ変更する手続のこと。

・不動産の相続登記をするためには、その不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記申請をしなければならない。

・不動産登記を申請する方法として、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の３種類の申請方法があり、わざわざ遠方の法務局まで足を運ぶ必要は必ずしもない。

名義変更の方法と期限

・名義変更の方法としては、まずは戸籍謄本などの市区町村役場での書類の取り寄せから。

・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等

・相続人の現在の戸籍謄本

・亡くなった方の登記簿に記載されている住所から死亡時の住所との繋がりを証明できるもの

・名義変更で新しく名義人となる相続人の住民票

・不動産を管轄する市区町村役場で不動産の評価証明書を取得します。

・相続人全員が話し合いをして決定した「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名して実印を押します。

・管轄の法務局に申請するため、土地や建物の所在地によって決められている管轄を、事前に法務局のホームページで調べておく。

・申請は、持参もしくは郵送のどちらでも可能。

・名義変更の登記が完了は、１〜２週間程度。

・法務局ごとに出されている完了予定日を確認。

・2024年4月１日より義務化。

・期限は自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った時から３年以内。

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

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この記事の監修者

代表社員　　柳本　良太（やなぎもと　りょうた）

柳本良太

「法律のトラブルで困っている人を助けることができる人間になりたい」という思いから18歳の時に一念発起し、2004年に宅地取引主任者試験に合格。続いて、2009年に貸金業務取扱主任者試験、司法書士試験に合格し、翌2010年に行政書士試験に合格。2010年に独立開業し、「やなぎ司法書士行政書士事務所（現：司法書士法人やなぎ総合法務事務所）」を設立し、代表社員・司法書士として「困っている人を助ける」ことに邁進する一方で、大手資格予備校講師として多くの合格者も輩出。

その後、行政書士法人やなぎKAJIグループ（現：行政書士法人やなぎグループ）を設立、桜ことのは日本語学院の開校などより広くの人のための展開を行いながら活躍中。

モットーは「顧客満足ファースト」と「すべてはお客様の喜びのために」。

＜保有資格＞

・宅地取引主任者（2004年取得）

・貸金業務取扱主任者（20009年取得）

・司法書士（2009年取得）

・行政書士（2010年取得）

＜所属法人＞

・司法書士法人やなぎ総合法務事務所　代表社員

・行政書士法人やなぎグループ　代表社員

・やなぎコンサルティングオフィス株式会社　代表取締役

・桜ことのは日本語学院　代表理事