空き家を持っているけどどうすればいい？空き家の処分方法

最近ニュースなどで「空き家問題」を見聞きする方が多いと思われます。「親から家を相続したが処分に困っている」等のお悩みをお持ちの方もおられると思います。本ブログでは「空き家問題」の解決方法を簡単に説明していきます。相続した空き家の処分についてお困りの方等は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

空き家問題
- 「空き家問題」とは
- 空き家のデメリット
空き家を手放す方法①売却
空き家を手放す方法②相続放棄と相続土地国庫帰属制度
- 相続放棄
- 相続土地国庫帰属制度
まとめ

「空き家問題」と空き家のデメリット

　「空き家問題」とは何か、空き家にはどのようなデメリットがあるかについて説明していきます。

「空き家問題」とは

　一般的に「誰も住んでいない家」のことを「空き家」といいます。平成27年5月に施行されました「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」といいます。）」では「空家等」の定義を「概ね年間を通して居住やその他利用がされていない建築物（住宅に限らない）」（第2条第1項）としています。

また、総務省は「住宅・土地統計調査」で、「空き家」を次の4種類に分類しています。

①売却用の住宅…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
②賃貸用の住宅…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
③二次的住宅…別荘などの普段は人が住んでいない住宅
④その他の住宅…1～3以外の人が住んでいない住宅で、転居・入院などで長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅など

①「売却用の住宅」、②「賃貸用の住宅」、③「二次的住宅」の空き家については、売却や賃貸のために管理されていたり、別荘などとして現に使用されていたりすると考えられます。しかし、④「その他の住宅」に分類される空き家は、現に誰も住んでいないため、長期にわたって空き家のまま放置される可能性が高く、また、定期的な利用がされないことから管理が不十分な状態になりがちです。そして、近年、空き家住宅の増加が大きな社会問題となっています。

　「住宅・土地統計調査」（総務省）によると、空き家率は1988年～2018年の30年間で9.4％から13.6％と年々増加。①②「賃貸用・売却用の住宅」は約2倍の461万戸に、④「その他の住宅」は約2.6倍の347万戸になっています。特に④「その他の住宅」の空き家は、1998年からの20年間で約1.9倍にも急増し、今後も増加していくと予想されています。

④「その他の住宅」に分類される空き家の発生原因として挙げられるのは例えば、

居住者の死亡や転居、実家を相続したが居住しない。
生まれ育った家に愛着があるため売却をためらっている。
親族の誰かが将来使用するのではないかと考えたり、他人が住むことに抵抗感があり、　賃貸に出したくないなど。

住むことができる住宅であるにもかかわらず、結果的に空き家になってしまうケースがあるようです。

空き家のデメリット

どのような事情であれ、空き家の所有者にはきちんと管理する責任があります。
誰も住んでいない空き家を放置していると、家屋の状態が悪くなり、近隣に迷惑をかける可能性があります。次は、空き家の具体的な問題についてお話します。

〈空き家の具体的な問題〉
家屋は、適切な管理がされないと劣化が早く進みます。例えば、

「外壁材や屋根材の落下」、「家屋の倒壊」など保安上危険な状態
「ごみの不法投棄」、「悪臭」、「ねずみや野良猫、害虫などの繁殖」、「雑草の繁茂」など衛生面や景観の悪化
「不審火や放火」、「不審者の出入り」など地域の防犯性の低下など。

このように適切に管理がされていない空き家で、もし、外壁材や屋根材の落下などによって通行人や近隣の家屋に損害を与えてしまうと、損害賠償責任を負う可能性があり、また近隣の不動産の資産価値が下がってしまうおそれもあります。

空き家は所有している自分たちだけの問題ではなく、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼすことになりかねません。

〈固定資産税が６倍に？！〉

適切に管理されていない空き家がもたらす、上記のような問題から、平成２７年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。管理ができていない空き家については、「特定空き家」として指定されることとなり、指定された場合、段階を経て、住宅用地特例の対象から外されることとなります。管理ができていない空き家というのは、以下のような状態の空き家のこととなります。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

住宅用地特例の対象から外されてしまうと、固定資産税や都市計画税の軽減が受けられなくなるため、固定資産税については”６倍”、都市計画税については”３倍”の税額になってしまいます。

また、自治体から空き家の状態を是正するための「勧告」や「命令」を受けることとなり、従わない場合、「罰金」や最終的には「行政代執行」による取り壊しにて取り壊し費用の請求を受ける可能性があります。< 　

空き家を手放す方法①売却

「空き家」を手放す方法の一つとして売却が考えられます。以下では空き家の売却について説明していきます。

空き家を売却する方法として以下のような方法が考えられます。

・空き家をそのまま売却する方法
・空き家をリフォームして売却する方法
・空き家を解体し、更地にして売却する方法

上記の方法について説明していきます。

空き家をそのまま売却する方法

空き家をそのまま売却する場合でも二つの方法があります。中古住宅として売却をする方法と古家付き土地として売却をする方法です。中古住宅として売却をする場合、修繕費等の諸費用をかけずに売却できる可能性があります。一方で建物の老朽化や設備の機能低下がある場合、売却価格が下がる可能性があります。

古家付き土地として売却する場合、建物の解体費用等の負担がなく、そのままの状態で迅速な売却をできる場合があります。一方で古い建物が付いている土地は、建物のない同じ広さの土地に比べて売却価格が低くなる可能性があります。

空き家をリフォームして売却する方法

空き家をリフォームして売却する場合、壁紙やキッチンなどが新品となり空き家の魅力が高まることで、第一印象が良いイメージになる可能性があります。一方で工事中は売却活動ができず、売却のタイミングを逃してしまうことがあります。

空き家を解体し、更地にして売却する方法

空き家を解体し、更地にして売却する場合は、更地になることで建物の維持管理費用を削減することが可能です。しかし、解体費用の負担や、土地の条件によっては再建築ができないことがあります。

その他の方法

自分で物件情報・価格設定を公開して売買ができるサイトを利用することも方法の一つです。例えば、全国の自治体の「空き家バンク」等があげられます。しかし、個人売買となるため、問い合わせへの対応、契約書の作成などを自分で行う必要があり注意が必要です。

空き家を手放す方法②　相続放棄と相続土地国庫帰属制度

「空き家」を手放す方法として相続放棄と相続土地国庫帰属制度が考えられます。以下では相続放棄と相続土地国庫帰属制度について説明していきます。

相続放棄

相続放棄とは、相続人が、被相続人の権利義務の承継を拒否する意思表示です。

相続放棄の申出は、相続人が被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述書を提出し受理されることによって認められます。ただし、期間は相続が開始したことを知ってから3か月以内となります。

しかし、相続放棄をしても管理責任を負う場合があります。相続放棄をしても管理責任を負う人とは「相続の放棄をした者がその放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有している場合」となります。

つまり、相続放棄をするときに亡くなった方の財産を管理している人が相続放棄をしても管理責任を負う人ということです。現に占有（管理）しているに当たるかどうかは、個別具体的な判断が必要です。詳しくは弊所のブログ(相続放棄管理義務改正)を参考にしていただけると幸いです。

相続土地国庫帰属制

『相続土地国庫帰属制度』とは法務省によると「相続または遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させる制度」です。

つまり、相続により土地の所有権を取得した場合、所定の手続きを経ることで国にいらない土地を引き取ってもらえるということです。しかし、申請すれば全て引き取ってもらえるというわけではありません。例えば、建物がある土地は引き取ってもらえません。そのため、空き家を国が引き取ってくれないということになります。仮に空き家の底地を国に引き取ってもらいたい場合は空き家を解体することで国に引き取ってもらえる可能性があります。詳しくは弊所のブログ(『相続土地国庫帰属制度』)を参考にしていただけると幸いです。

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