目次

1.土地価格が暴落の恐れ!? 2022年、生産緑地問題とは?

2.生産緑地とその制度とは?

3.生産緑地の指定解除前後の税金について

4.農地売却が増加することによって不動産の地価が下がってしまう?

5.まとめ

1.土地価格が暴落の恐れ!? 2022年、生産緑地問題とは?

1992年に改正され生産緑地法で定められた税制優遇期間30年が終了するのが最も遅い場所でも2022年となります。つまり、2022年以降は生産緑地の土地について固定資産税や相続税等の税制優遇が受けられなくなってしまうということです。

また、営農義務もなくなってしまうため、高い税金を課されてまで農業を営む必要性がなくなり、生産緑地指定が解除された農地を手放す所有者が大量に現れ、土地価格を下落させてしまう可能性があります。2022年以降、これらの要因などによって新築住宅の過剰供給となり、空室や不動産価格の暴落を招く恐れがあります。これが「2022年、生産緑地問題」と言われている理由となります。

2.生産緑地とその制度とは?

生産緑地とは、1992年に改正された「生産緑地法」に基づいていて定められた地域です。市街化区域都市部にありながら一定の条件で税負担の軽減などが受けられます。簡単に言うと、都市部の土地でありながら「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」制度となっています。その一方で、生産緑地内では建物の建設や売却などの行為が規制されており、一定期間農業経営を続けることが義務づけられます。

この制度が作られた背景には、高度経済成長期に都市部への急激な人口の流入が増え、宅地開発が進み都市部での環境悪化が生じたことにあります。こうした環境の悪化を防止するとともに、将来的に公共施設用地としても、都市近郊の農地を計画的に保全していく必要であるとのことで、生産緑地制度が整備されました。「生産緑地法の改正」によって「生産緑地」においては、30年間の営農期間が義務となり、生産緑地の所有者が亡くなるなどの理由によって農業を辞めるか、または指定を受けた日から30年経過するまで買取りの申請や売りに出すことはできなくなりました。ですが、恩恵として30年間の税制優遇が受けられることになっています。

3.生産緑地の指定解除前後の税金について

生産緑地では、固定資産税が農地並み課税(1,000㎡あたり数千円程度)となる利点があります。相続税に対しても納税猶予の特例が利用可能となっており、相続税の心配なく都市部の農地を次世代に遺すことが可能となっています。

生産緑地の指定を解除すると、農地以外の活用ができるという利点を得ると引き換えに、こういった生産緑地であることによる税制優遇処置の利点を手放すことになります。そのため、生産緑地の指定を解除する場合、どのくらいの税金を支払っていくことになるのか事前に把握しておくことはとても重要となります。

生産緑地制度の指定解除後のリスクとして、固定資産税の増税、相続税の上昇が挙げられます。もっとも一定の5年間の激変緩和処置が設けられていますのでこれらを踏まえ農地を継続してゆくのか、売却をするのかを慎重に考えねばなりません。

4.農地売却が増加することによって不動産の地価が下がってしまう?

首都圏・関西・中部地方の政令指定都市の生産緑地は1万ヘクタールを超えるとされています。その約8割で、2022年に農地の買取り申請が可能となります。

農地所有者が高齢や病気などを理由に農業を断念し、多くの所有者が市区町村の管轄に土地の買取り申請をするケースが予想されます。生産緑地のまま買取る人がいない場合、生産緑地の指定から外されることになってしまい固定資産税が宅地並みに跳ね上がるため、所有者は税負担の増大を避けるために土地の売却を検討せざるおえない状況となってしまいます。

そこに住宅メーカーや開発業者が買い取りを申し出ることによって、大量のマンション、アパート、住宅用地が市場に放出されることとなり不動産市況を一気に悪化させることになってしまう可能性と、土地価格の暴落に繋がってしまうかもしれません。

農地売却だけにとどまらず、この問題は地価全体を押し下げる可能性もあり、土地の売却やご購入を検討されている方にとっては2022年の生産緑地制度解除後の動向が大変気になるところかもしれません。

5.まとめ

生産緑地法が1992年に改正され、間もなく解除の期限となる30年目が到来します。これによって農地の売却を検討されている方、土地の価格が下落したタイミングで購入を考えている方、土地価格が下がる前に高い価格で不動産を売却してしまいたいとお考えの方、様々なお考えがあろうかと思います。早めの売却を検討されている方や購入をお考えでお悩みの方は、専門家などにご相談や不動産査定をされることをおすすめします。

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