相続した土地が亡くなった人の名義のまま

「相続した土地が亡くなった人の名義のままだけど、このままでいいの？」
「放置していたら罰則はあるの？」
とお悩みの方、当記事では放置した場合の罰則とデメリットを解説し、後半で実際の放置された方のトラブル事例をご紹介しています。

目次

• 相続登記の義務化と罰則の制定
• 不動産を相続して名義変更していない場合のデメリット
• トラブル事例
• よくある失敗例

相続登記の義務化と罰則の制定

これまで、相続発生時の登記変更を行わなかった人に対しての罰則はありませんでしたが、令和６年４月１日の改正後は相続人が相続・遺贈で不動産取得を知ってから3年以内に登記申請することを義務化され、違反者には10万円以下の過料の対象となります。

また、遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならないこととなりました。申請をしなかった場合、正当な理由がなければ、「１０万円以下の過料」が科されることがあります。

※正当な理由は下記のような場合です。

• ・相続登記を放置したために相続人が極めて多数となり、戸籍謄本等の必要資料の収集や他の相続人の把握に多く時間を要する場合
• ・遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合
• ・申請義務を負う相続人自身に重病等の事情がある場合　など

不動産を相続して名義変更していない場合のデメリット

相続人の数が増えて手続きが複雑化

相続によって受け継いだ土地は登記手続きを行って、受け継いだ土地の名義を次の所有者へ変更しなければなりません。先祖代々より相続登記をされていない土地は、過去の相続をさかのぼって、所有権が変更したごとに相続登記をしなければなりません。これには時間も費用もかかります。

不動産の自分の権利を主張することが困難になる

相続人のうちの一人だけが、たとえその不動産に居住していても、当然に自分のものになるわけではありません。

遺産分割協議をしないで、登記もしないままでいると相続人全員の共有状態となってしまいます。

第三者に不動産を貸している場合も自分が所有者であることを主張し、借主から当然に賃料を受け取ることができません。

借主からすると、誰に返済をしたら良いのか分からなくなってしまうからです。

相続登記が複雑化

過去の相続から年数が経ち、遺産分割協議の内容や土地を相続した人がわからない場合、相続関係が複雑化してしまう可能性も高くなります。複数世代にわたり、土地の共有状態が続いてしまうと法定相続人にあたる人物は膨大となり、関係性の薄い人物同士が相続人になるケースもあります。

このように、長年、遺産分割を放置された土地は権利関係が複雑になり、共有状態の解消や遺産分割協議を行うことも大変です。また、相続人の状況や過去の相続の調査状況によって困難だと思われるときは、司法書士などの専門家に相談されることをお勧めします。

高額な固定資産税がかかる

建物を相続した場合、管理を怠ると「特定空き家」に指定される可能性があります。「特定空き家」とは、周囲の景観や環境を著しく悪化させたりする可能性のある空き家のことです。特定空き家となると、固定資産税の減額措置が適用されなくなるため、これまでより高額な税金を支払わなければなりません。

相続した土地の売却ができない

例えば、相続対策でアパートを建てて運用したいといったときに、ハウスメーカーは土地の権利者を正確に知るために登記簿で確認します。しかし、所有者の名義が確認できなければ、業者側が危険を感じ、取引に難色を示すかもしれません。そのため、売却だけでなく不動産活用も難しくなります。

融資を受ける場合には、一般的に建設予定地を金融機関に担保として提供します。相続対策で建設するために土地を担保に出したい場合も、金融機関は必ず登記簿で土地の名義人を確認します。正確な所有者を確認できなければ、金融機関は抵当物件として利用することを拒絶するでしょう。

トラブル事例

健二さんは相続に関するＨＰに「相続登記は期間の制限はなく、必要になったときに登記しても問題ない」と記載されていたことを覚えていたため、知り合いの司法書士の強い勧めを断って、自分の父である太郎さんの死亡後、太郎の所有である土地の登記をすることなく放置していました。

相続に伴う登記のことなどすっかり忘れて、１４年が経過した後、その土地の購入希望者が現れました。

その話を喜んだ健二さんは売却を決めましたが、そのためには相続登記をして土地を健二さん名義にしなければなりませんでした。

そこで司法書士に相続登記の依頼をしました。

相続登記を放置している間に、健二さんの兄弟である健一さん、健三さんがなくなっており、相続人の範囲が広がっていました。（太郎さんが亡くなった直後の話し合いでは、その土地は次男である健二さんが相続することで兄弟間で話がまとまっていました）

そして、その土地に関する事前約束などを全く知らない健二さんとは縁遠い人間同士で遺産分割協議（遺産を分ける話し合い）を行いましたが、結局まとまらず、売却代金を全員で分けることになり、健二さんの手元には、わずかな金額しか入りませんでした。

すぐに相続登記をしなかったために、ピンクの色の親族同士で遺産分割の話し合いをしなければならなくなります。

よくある失敗例

死亡した人が遠方に土地を持っていた場合に、遺族の方（相続人）が発見することができずに名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間と共にどんどん増えてしまい、遺産分割がスムーズにいかなくなります。
より多くの時間と費用を要することになってしまいます。

相続登記をすると、多額の相続税が課せられると思い込んでいる

相続税が課せられるのは、一定の財産を保有する方のみであり、相続案件全体の７～８％程度です。
また、相続税は、たとえ相続登記をしなくても発生します。
むしろ、適正な遺産分割協議を期間内に行わないことで、相続税軽減の特例を利用できなくなりますので、注意が必要です。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいる

不動産を所有している方は、ほとんどの方が権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報通知）をもっておられると思います。

一般的に知られていませんが、権利証を紛失してしまった場合、再発行されることはないものの、相続登記は、基本的には権利証がなくとも行うことができるのです。

そして、新たに所有者となられた方（相続人）に登記識別情報通知が発行されます。

相続人が(借金などを理由に)行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかった

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

ですから、このような場合に、家庭裁判所に「不在者財産管理人の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが家庭裁判所の許可を得て、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、罰則を恐れて、名義変更ができなかった。

名義変更をしなかったからといって、罰則などの規定はございません。ですから、すぐに名義変更することをお勧めいたします。

そもそも登記が必要なことすら知らない。

新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の保存、移転登記が必要になります。

自分の土地の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。

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著者情報

代表　柳本 良太