住宅ローンが残っている不動産を相続した場合、ローンは原則としてそのまま相続人に引き継がれます。ただし「団体信用生命保険（団信）」に加入していれば、ローン残高が保険で完済されるケースがほとんどです。

◆ この記事でわかること

  1. 住宅ローンがある家を相続したときに起こること
  2. 団信（団体信用生命保険）の仕組みと確認方法
  3. 相続人がローンを引き継ぐ場合の手続きと注意点
  4. 相続放棄・限定承認という選択肢のメリット・デメリット
  5. 司法書士に相談すべきタイミングと費用の目安

目次

住宅ローンが残っている家を相続したらどうなる？

住宅ローンが残っている家を相続すると、不動産（プラスの財産）とローン残高（マイナスの財産）を同時に引き継ぎます。相続開始後は被相続人（亡くなった方）名義のローンが法定相続分に応じて各相続人に自動的に分割されます。ただし金融機関との合意なしにローンを移転することはできないため、実務上は「相続による債務引受」の手続きが必要です。

団信（団体信用生命保険）とは？確認すべきこと

団信とは、住宅ローンを組む際に借主が加入する生命保険で、借主が死亡・高度障害状態になった場合にローン残高が保険金で完済される仕組みです。民間の住宅ローンはほぼ100%団信加入が必要で、フラット35は任意加入です。まず最初に金融機関へ連絡して団信の加入有無を確認することが最優先です。

確認事項内容確認先
団信加入の有無住宅ローン契約時の保険加入状況金融機関（銀行・信用金庫等）
団信の適用条件死亡・高度障害が適用要件か生命保険会社
ローン残高相続開始時点の残高金融機関の残高証明書
返済計画書毎月の返済額・残期間金融機関

実際の相談事例（匿名）

【ご相談内容】

ご主人が突然倒れて亡くなられ、残された住宅ローン（残債約1,800万円）の自宅をどうすべきか、途方に暮れた状態でご相談にいらっしゃいました。毎月の返済を誰が・どうやって続けるのか、自宅の名義をどう変えればいいのかが全くわからず、「このままでは家を手放さなければならないのでしょうか」とご不安を抱えていらっしゃいました。

【対応結果】

まず、ご主人が利用されていた金融機関に連絡し、団体信用生命保険（団信）の加入状況を確認したところ、加入済みであることが判明しました。当事務所で保険会社への請求手続きをサポートした結果、ローン残高1,800万円が全額保険で完済されました。その後、相続人（配偶者・子ども2名）の戸籍一式を収集し、遺産分割協議書を作成。不動産の相続登記（名義変更）まで完了し、ご相談から約2ヶ月でスムーズに手続きが終わりました。「最初に団信を確認してもらえたおかげで、経済的な不安が一気に解消されました」とお声をいただいています。

住宅ローンの相続：3つの選択肢

団信が適用されない・あるいは団信に加入していなかった場合、相続人には主に3つの選択肢があります。

  • ①ローンを引き継いで返済を続ける：家に住み続けたい場合はこの方法が一般的です。ただし、相続人に安定した返済能力があるかどうか、金融機関の審査が必要になります。
  • ②不動産を売却してローンを完済する：不動産を売却し、売却代金でローンを一括返済する方法です。売却額がローン残高を上回れば差額を相続できます（アンダーローン）。逆に売却額がローン残高を下回る場合（オーバーローン）は、差額を別途支払う必要があります。
  • ③相続放棄を検討する：ローン残高がプラスの財産を大幅に上回る場合、「相続放棄」を検討します。プラスの財産もマイナスの財産も一切引き継ぎません。相続開始を知ったときから3か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

【注意】

相続放棄は「3か月以内」という期限があります。この期限を過ぎると原則として相続放棄はできなくなるため、早めに専門家へご相談ください。また、相続放棄は相続人全員がそれぞれ手続きを行う必要があります。

アンダーローンとオーバーローンの違いは何ですか？

住宅ローンが残っている不動産を相続する際、「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらかによって対応が大きく変わります。

状態相続財産への影響対応策
アンダーローン不動産評価額＞ローン残高差額が相続財産となる相続して売却または活用
オーバーローン不動産評価額＜ローン残高差額は別途返済が必要相続放棄・任意売却を検討

オーバーローンでも相続放棄以外の選択肢はある？

金融機関によっては「任意売却（にんいばいきゃく）」に応じてもらえるケースがあります。任意売却とは、ローン残高を下回る金額で不動産を売却し、残債については分割返済の交渉をする方法です。競売（強制売却）を避けられるメリットがあります。ただし信用情報への影響や条件交渉が必要なため、専門家への相談が必須です。

専門家としての見解・アドバイス

住宅ローン相続で最も多い「落とし穴」は、路線価や固定資産税評価額だけでアンダーローン・オーバーローンを判断してしまうことです。路線価は実際の市場価格の80%程度、固定資産税評価額は70%前後が目安のため、実際に売却すると想定より高値が付くことが珍しくありません。アンダーローンかオーバーローンかの最終判断は、不動産会社への査定依頼（市場価格の確認）を必ず経てから行うことを強くお勧めします。

また、「3か月の熟慮期間は長い」と思い込んで動き出しが遅れるケースも多く見受けられます。財産調査には想定以上の時間がかかるため、相続が発生したらできるだけ早く専門家に相談することが大切です。期間内に調査が完了しない場合は、家庭裁判所へ「熟慮期間の延長申請」を行う方法もあります。

当事務所では提携不動産鑑定士との連携により、正確な不動産評価のサポートも承っております。「アンダーかオーバーかわからない」という段階からでもご相談いただけますので、まずは初回無料相談をご活用ください。

相続放棄と限定承認の違いは？

相続放棄・限定承認はいずれも「ローン残高などの負債を限定したい」ときに選択します。2つの違いを正しく理解して選択することが重要です。

相続放棄限定承認
内容すべての財産・負債を放棄プラス財産の範囲内で負債を引き継ぐ
メリット負債を完全に切り離せるプラス財産が残れば相続できる
デメリットプラス財産も一切放棄手続きが複雑・費用がかかる
向いているケース負債がプラスを明らかに上回る場合財産状況が不明な場合

【注意】

相続放棄・限定承認の申述は「相続の開始を知った日から3か月以内」に行う必要があります。この期間を「熟慮期間」といい、期間内に手続きしなければ「単純承認（すべての財産・負債を引き継ぐ）」とみなされます。

住宅ローンを相続した場合の手続きの流れは？

住宅ローンが残っている不動産を相続する場合、以下のステップで手続きを進めます。

STEP 1
団信の加入確認と金融機関への連絡

被相続人が利用していた金融機関に死亡の旨を連絡し、団信の加入有無・残高証明書の取得を依頼します。

STEP 2
相続財産の調査（プラス・マイナス双方）

預貯金・不動産・有価証券などプラスの財産と、住宅ローン・カードローン・連帯保証債務などマイナスの財産を調査します。

STEP 3
相続方法の検討（単純承認・放棄・限定承認）

財産調査の結果をもとに、3か月以内に相続方法を決定します。弁護士・司法書士などの専門家に相談しながら進めることをお勧めします。

STEP 4
遺産分割協議・協議書の作成

相続人全員の合意のもと、誰がローン付き不動産を引き継ぐかを決めて遺産分割協議書を作成します。

STEP 5
金融機関への債務引受手続き

相続人がローンを引き継ぐ場合、金融機関と「相続による免責的債務引受」の手続きを行います。金融機関の審査が必要なため、早めに相談することが重要です。

【注意】

2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしました。住宅ローンがある不動産を相続した場合も、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料（ペナルティ）が科せられます。

住宅ローンの相続で失敗しやすい注意点は？

住宅ローンのある不動産相続でよくある失敗例と対策をご紹介します。

① 団信の確認を後回しにしてしまう

団信に加入していれば保険でローンが完済されるため、最初に必ず確認することが重要です。確認しないまま「ローンを返済し続ける」と思い込んでいるケースが多くあります。

② 3か月の熟慮期間を過ぎてしまう

相続放棄ができる期限（3か月）を過ぎると、原則として単純承認とみなされ、すべての負債を引き継ぐことになります。財産調査に時間がかかる場合は、家庭裁判所への期間延長申請を早めに検討してください。

③ 相続登記（名義変更）を放置する

2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に名義変更を行う必要があります。登記を放置すると、売却や担保設定ができないだけでなく、ペナルティの対象になります。

④ 相続人全員の同意なく手続きを進める

遺産分割協議は相続人全員の同意が必要です。一部の相続人が勝手に手続きを進めると後にトラブルになります。特にローンがある不動産は「誰が引き継ぐのか」を相続人全員で話し合って決める必要があります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンがある家を相続したくない場合はどうすればいいですか？

相続放棄を選択することで、住宅ローンを含むすべての財産・負債の相続を拒否できます。ただし相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

Q2. 団信があれば住宅ローンは必ず完済されますか？

基本的には死亡時に残高が完済されますが、保険の適用条件（告知義務違反・免責事由等）によっては保険金が支払われないケースもあります。金融機関と保険会社に必ず確認してください。

Q3. 住宅ローンの名義変更（債務引受）に審査はありますか？

はい、金融機関による審査が必要です。引受人の返済能力・収入・信用情報を確認したうえで承認されます。審査に通らない場合は売却や借り換えを検討する必要があります。

Q4. 相続登記の義務化で住宅ローンのある不動産も対象ですか？

はい、ローンの有無にかかわらず、不動産を相続したすべての方が対象です。2024年4月から施行されており、3年以内の登記が義務付けられています。

Q5. 住宅ローンが残っている家を売却することはできますか？

相続自体は可能ですが、ローン残高を上回る売却代金が得られない場合（オーバーローン）は、金融機関が抵当権を外してくれない可能性があります。任意売却という選択肢もありますが、専門家への相談が必須です。

Q6. 連帯保証人になっている場合は相続放棄でローン返済義務を逃れられますか？

相続放棄をしても連帯保証人としての責任は残ります。相続放棄と連帯保証債務は別の問題として扱われます。連帯保証の解除や変更については金融機関との交渉が必要です。

Q7. 司法書士に依頼するといくらかかりますか？

相続登記の司法書士報酬は概ね5万円〜15万円程度が目安です（不動産の評価額・件数・地域により異なります）。債務引受や遺産分割協議書の作成も含めると20万円〜30万円前後になることもあります。

まとめ：住宅ローンの相続は早めの行動がカギ

住宅ローンが残っている家の相続は、まず「団信の確認」から始まります。団信があればローンは完済され、相続人への負担はなくなります。団信がない場合は、財産状況を正確に把握したうえで、相続方法（単純承認・放棄・限定承認）を3か月以内に選択することが重要です。また2024年4月から義務化された「相続登記」は速やかに対応が必要です。

住宅ローンの相続は、不動産・金融・法律の知識が複雑に絡み合います。専門家への相談を早めに行うことで、適切な判断と手続きがスムーズに進みます。

やなぎ総合法務事務所にご相談ください

やなぎ総合法務事務所では、住宅ローンが残っている不動産の相続手続きを数多くサポートしてきました。相続サポート実績15,000件以上・顧客満足度97%の実績で、2024年4月から義務化された相続登記にもスピーディーに対応しております。

「団信があるかわからない」「ローンを引き継ぐべきか売却すべきか迷っている」という段階からでもお気軽にご相談ください。初回無料相談を承っております。

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