2024年に相続登記が義務化されたのに伴い、2026年2月2日より、所有不動産記録証明制度が開始しました。同制度では、相続人等が被相続人の所有不動産の一覧を請求することができ、相続手続きや相続登記の際に役立つものとなっています。
それでは、所有不動産記録証明制度がどういうものなのか、具体的に見ていきましょう。

目次

• 制度導入の背景
• 制度概要
• 請求できる人
• 請求方法
• 注意点
• まとめ

制度導入の背景

皆様は、ご家族の所有する不動産を把握されていますでしょうか？

ご家族が居住されている土地・建物や別荘等であれば把握しやすいですが、
例えば、原野商法が流行った時に購入した山林があったり、ご自身では管理していない共有不動産があったりするかもしれません。不動産名義人が亡くなり、相続が発生したにもかかわらず、そのまま不動産の名義変更手続きをせずに、次の相続が発生してしまうという数次相続により、複数人が共有するに至った状態で放置されている不動産もあります。

なぜこれが問題になるのかと言いますと、

通常は、相続が発生した場合、遺産分割や相続税計算等のため、被相続人の財産を調査する必要があります。そのため、知られていない不動産を放置してしまうと、後々、遺産分割の追加分割ややり直し、相続税の修正申告等が必要になる可能性が出てきてしまいます。

また、相続不動産においては、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。

具体的には、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内」に登記申請することが必要です（不動産登記法第76条の2第1項）。
また、相続登記の後に遺産分割がなされた場合、「相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内」に登記申請する必要があります（同条2項）。
正当な理由なくこれらを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります（同法164条）。

実際に相続が発生し、被相続人の不動産を調査する場合、固定資産税の納税通知書を探したり、市区町村役場で名寄帳を取得するといった方法があります。しかしながら、固定資産税がかからない不動産であれば前者は使えませんし、名寄帳は市区町村ごとの情報のため、ある程度の場所が分からなければ漏れてしまいます。

このような問題を解消するために2026年2月2日から発足したのが、所有不動産記録証明制度です。

制度概要

所有不動産記録証明制度では、請求人が、法務局に対して被相続人の氏名・住所等で不動産の検索を依頼し、これに対して「所有不動産記録証明書」というものが発行されます。該当がない場合は、無い旨が記載されます。

同証明書には、

① 請求人の情報
② 使用した検索条件（被相続人の氏名、住所等）
③ 不動産のリスト（各不動産の管轄登記所、土地か建物かの識別、不動産所在事項、不動産番号、登記申請用コード）

が表示されます。

したがって、同証明書を取得することにより、被相続人の不動産をひとまとめに把握することが可能となります。

請求できる人

① 登記名義人（法人含む）※生前に本人が取得することもできるため、遺言作成等、生前対策に利用することもできます。
② ①の相続人
③ ①のその他一般承継人（法人含む）
④ ①－③の代理人

請求方法

全ての法務局・地方法務局（支局・出張所含む）で以下の請求を行うことができます。

① 書面で窓口申請
② 書面で郵送請求
③ オンライン請求

（手続きの詳細につきましては、こちらをご参照ください。）

注意点

非常に便利な所有不動産記録証明制度ですが、注意点があります。

まず、所有権登記がなされていない不動産や、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は対象となりません。

また、同制度では、氏名・住所等で検索するため、同姓同名の別人が表示されてしまうこともありえますし、登記上異なる異体字による氏名を使用したような場合はリストに上がってこない可能性もあります。

したがって、不明点がある場合は、名寄帳等による調査と並行した方が良い場合もあるでしょう。

まとめ

ここまで見てきましたように、所有不動産記録証明制度は相続人等が相続において不動産を把握するのに便利な制度です。相続が発生した場合は、一旦、所有不動産記録証明書を取得し、把握している不動産以外に不動産が無いかどうか等、確認することができます。市区町村ごとの名寄帳と異なり、全国の不動産を把握することができるため、手間や時間がかかりません。

但し、上記の通り、注意点もあり、同制度で全ての不動産を把握できるとは限りません。相続不動産のリストアップや相続財産の把握にあたり、ご不安がある方は、専門家にご相談されることをお勧めいたします。

著者情報

代表　柳本 良太