不動産を相続したけど「名義変更してないまま」だとどうなるの！？

家族から不動産の相続をしたけど、わざわざ名義変更しないといけないのかな？このままにしていたらダメなのかな？と悩まれる方は多いと思います。

手続きをせずにいると、どのようなことが起きてくるのか。一言に「名義変更」と言っても、名義変更とはどの様にするのかについて説明していきます。

近年、空き家問題などにより法律の改正が行われ、名義変更が義務化されたことを知らない方も多いのではないでしょうか。

大切な資産の１つである不動産を相続された方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

目次

• 不動産を相続して名義変更していない場合のデメリット

• • 相続人の数が増えて手続きが複雑化
  • 相続登記の手続きが複雑化
  • 高額な固定資産税がかかる？
  • 相続した土地の売却ができない

• 【名義変更】相続登記に必要な書類の作成方法・取得方法

• • 戸籍の収集
  • 名寄帳の取得
  • 遺産分割協議書の作成
  • 法務局へ申請書を提出

• 名義変更「しない」場合と「していないまま」の場合はどうなる！？

• • いつまでに名義変更しないといけないの？
  • どんな場合に過料が課されるの？

• まとめ

不動産を相続して名義変更していない場合のデメリット

相続人の数が増えて手続きが複雑化

相続によって受け継いだ土地は登記手続きを行って、受け継いだ土地の名義を次の所有者へ変更しなければなりません。先祖代々より相続登記をされていない土地は、過去の相続をさかのぼって、所有権が変更したごとに相続登記をしなければなりません。これには時間も費用もかかります。

相続登記が複雑化

過去の相続から年数が経ち、遺産分割協議の内容や土地を相続した人がわからない場合、相続関係が複雑化してしまう可能性も高くなります。複数世代にわたり、土地の共有状態が続いてしまうと法定相続人にあたる人物は膨大となり、関係性の薄い人物同士が相続人になるケースもあります。

このように、長年、遺産分割を放置された土地は権利関係が複雑になり、共有状態の解消や遺産分割協議を行うことも大変です。また、相続人の状況や過去の相続の調査状況によって困難だと思われるときは、司法書士などの専門家に相談されることをお勧めします。

高額な固定資産税がかかる？

建物を相続した場合、管理を怠ると「特定空き家」に指定される可能性があります。「特定空き家」とは、周囲の景観や環境を著しく悪化させたりする可能性のある空き家のことです。特定空き家となると、固定資産税の減額措置が適用されなくなるため、これまでより高額な税金を支払わなければなりません。

相続した土地の売却ができない

例えば、相続対策でアパートを建てて運用したいといったときに、ハウスメーカーは土地の権利者を正確に知るために登記簿で確認します。しかし、所有者の名義が確認できなければ、業者側が危険を感じ、取引に難色を示すかもしれません。そのため、売却だけでなく不動産活用も難しくなります。

融資を受ける場合には、一般的に建設予定地を金融機関に担保として提供します。相続対策で建設するために土地を担保に出したい場合も、金融機関は必ず登記簿で土地の名義人を確認します。正確な所有者を確認できなければ、金融機関は抵当物件として利用することを拒絶するでしょう。

【名義変更】相続登記に必要な書類の作成方法・取得方法

戸籍の収集

必要な戸籍は個々の事案によって異なります。事案に応じて適切な戸籍を集めなければ、「相続人が誰かを確定できない」「名義変更の申請が通らない」といったことになります。以下の表は戸籍について必要な書類をまとめたものです。

亡くなった方の住民票除票又は戸籍附票を取得する際に注意することは、亡くなった方の最後の住所と登記簿上の住所が一致するかという点です。亡くなった方の最後の住所と登記簿上の住所が一致しない場合は登記簿上の住所から亡くなった方の最後の住所まで移転したことがわかる住民票除票又は戸籍附票が必要です。

仮に亡くなった方の最後の住所まで移転したことがわかる住民票除票又は戸籍附票が保存期間の経過により取得できない場合は、名義変更をする不動産の登記済書又は登記識別情報（俗にいう権利書）若しくは上申書という書類を作成する必要があります。また、亡くなった方の住民票除票又は戸籍附票は本籍地入りのものが必要となるので注意が必要です。

名寄帳の取得

遺産分割をする前に「何を分割するのか？」がわからなければ遺産分割をすることができないため、相続財産の調査を行います。今回は不動産の調査方法のみ説明します。

不動産の調査は名寄帳の取得をすることでできます。名寄帳とは、市区町村が作成している固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたものです。例えば、Aさんの名寄帳をX市に請求した場合、AさんがX市に持っている不動産がすべて記載されます。見本は以下の通りです（大阪市の場合）。

名寄帳取得に必要な書類は①身分証明書（運転免許証等）➁亡くなった方の死亡の記載のある戸籍と相続人（書類を作成する方）の現在戸籍③請求書④手数料（各自治体によって異なります）です。申請書の記載例は以下のとおりです（大阪市の場合）。

遺産分割協議書の作成

相続人が確定して、相続財産の調査が完了したら、相続財産をどう分けるか話し合います。この話し合いを遺産分割協議といい、その内容を書面にしたものを遺産分割協議書といいます。遺産分割協議書は、後にトラブルを発生させないためにも、正確に作成する必要があります。以下は遺産分割協議の記載例です。

法務局へ申請書を提出

不動産の名義変更の申請先は決まっています。申請先は名義変更をする土地を管轄する法務局です。大阪府の管轄は以下のとおりです。（他の法務局については法務局ホームページをご覧ください。

(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html))。

下記は法務局が公開している申請書のひな型を編集したものです。

（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）

（注１）亡くなった方のお亡くなりになった日を記載します。

（注２）(　)は亡くなった方のお名前その下は名義人となる方の住所氏名を記載します。

(注３)遺産分割協議書・戸籍のことです。

(注４) 登録免許税は不動産の価額×１０００分の４した額が必要となります。なお、土地の価額が１００万円以下の場合は非課税となります。１００円未満は切り捨てます。

名義変更「しない」場合と「していないまま」の場合はどうなる！？

いつまでに名義変更しないといけないの？

相続により（遺言による場合も含む）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを「知った日から３年以内」に相続登記の申請をしなければならないことになりました。

また、遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならないこととなりました。申請をしなかった場合、正当な理由がなければ、「１０万円以下の過料」が科されることがあります。

どんな場合に過料が科されるの？

正当な理由の例

　・相続登記を放置したために相続人が極めて多数となり、戸籍謄本等の必要資料の収集や他の相続人の把握に多く時間を要する場合

　・遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合

　・申請義務を負う相続人自身に重病等の事情がある場合　など

上記のように、期間内の申請が難しい場合等以外は過料が科されることがあります。

まとめ

以上が、「不動産を相続はしたけど名義変更していないままだとどうなるのか」についてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

ようするに名義変更をしないまま放置していると、何もできないなどのデメリットばかりです。　

もちろん自分でも名義変更の手続きはできますが、複雑になればなるほど時間がかかる可能性があり、途中で心が折れて司法書士などの専門家へ依頼するケースも多く見受けられます。

この場合、自分で集めた戸籍の実費分は浮きますが、結局戸籍を全て確認し、足りない分の戸籍を集めることになるので、正直費用はあまり変わりません。ですので、「餅は餅屋」ではないですけど、初めから専門家に依頼することをオススメします。

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

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監修者者情報

代表　柳本 良太

<保有資格>
• 2004年　宅地建物取引主任者試験合格
• 2009年　貸金業務取扱主任者試験合格
• 2009年　司法書士試験合格
• 2010年　行政書士試験合格